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Vendre son bien immobilier est une décision majeure pour un propriétaire. Qu’on ait vu grandir ses enfants dans sa maison ou hérité de l’appartement de ses parents, la décision de vendre s’impose par une situation. Quelles que soient ces situations, il faut avoir pleinement conscience que le prix décroit avec le délai de vente, il est donc essentiel pour le propriétaire de trouver acquéreur le plus rapidement possible !

Il faut en moyenne trois mois en France pour vendre un bien. Ce délai est cependant variable selon la localisation de la propriété : il est de 41 jours à Paris et jusqu’à 84 jours à Nice. Ces délais moyens cachent de fortes disparités entre les biens qui se vendent en quelques jours et ceux qui trainent sur le marché des années.

Nous entendons souvent des propriétaires nous dire « je ne suis pas pressé de vendre ». Cette phrase cache une méconnaissance du fonctionnement du marché immobilier.

En effet, plus vous attendez, moins votre bien se vendra cher. Pensez aux files d’attente devant les boutiques Apple. Pensez-vous que la vente d’un iPhone soit bon marché ? Qu’elle soit bradée ? Pensez-vous qu’un vendeur de téléphone ne rêve pas de voir sa boutique se faire dévaliser en quelques minutes ?

Le marché de l’immobilier suit la même tendance. Selon une étude menée conjointement par les sites Propriétés-privées et Paradissimmo, il existe une corrélation nette entre le délai de vente et le prix d’un bien. Lorsque le délai de vente est de moins de 90 jours, la baisse du prix est en moyenne de 5%. Elle passe à 7% pour un délai de vente compris entre 90 et 180 jours et grimpe à 12% pour un bien sur le marché depuis plus de 6 mois.

Pourquoi vendre vite ?

Il existe de nombreuses raisons qui poussent un propriétaire à vendre son bien le plus rapidement possible : profiter d’un marché de l’immobilier favorable, se débarrasser d’un bien peu rentable, échapper au nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou encore anticiper une succession difficile.

Tirer parti d’un marché de l’immobilier favorable

La conjoncture actuelle est particulièrement propice aux vendeurs. Après les records de vente observés en 2017, le secteur immobilier continue de profiter d’une belle éclaircie. En effet, le nombre de transactions a augmenté de 3,4% cette dernière année, selon une récente étude de la FNAIM.

Les prix au mètre-carré, quant à eux, ont enregistré une hausse entre 1% et 4,3% au niveau national. Cette inflation est cependant disparate selon le type de bien et sa localisation. Elle est évidemment plus marquée à Paris et en Ile-de-France, et dans certaines grandes villes comme Bordeaux, Nantes et Lyon.

Le marché pourrait cependant bientôt se retourner. Les taux des crédits immobiliers, particulièrement bas, encouragent les particuliers à investir, mais ils sont destinés à remonter. Les propriétaires désireux de vendre ont donc tout intérêt à le faire rapidement, s’ils souhaitent profiter de cette effervescence.

Se débarrasser d’un bien peu rentable

De nombreux bailleurs ont tendance à surestimer la rentabilité de leur propriété.  Ils omettent souvent de prendre en compte l’ensemble des charges nécessaires à l’entretien du bien dans leurs calculs. Et plus dommageable, ils ont tendance à comparer le montant des loyers perçus chaque mois à la valeur d’acquisition du bien, et non sa valeur actuelle, faussant ainsi leurs estimations. Il peut donc être intéressant de vendre rapidement un logement qui rapporte peu d’argent, afin de réaliser un investissement plus rentable ailleurs.

Echapper à l’impôt sur la fortune immobilière

Nouvelle version de l’ISF promise par Emmanuel Macron, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne taxe que les valeurs immobilières depuis le 1er janvier 2018. Le but ? Exempter les actifs mobiliers, l’épargne et autres placements financiers d’impôts, afin d’inciter les grosses fortunes à investir dans les entreprises françaises, plutôt que dans l’immobilier.

Ce nouvel IFI ne concerne donc plus que les contribuables dont la valeur des biens immobiliers dépasse 1,3 millions d’euros. Il impactera ceux qui ont massivement investi dans la pierre. En vendant rapidement une partie de leur patrimoine immobilier pour investir dans d’autres placements financiers (assurance-vie, voiture, actions…), les propriétaires concernés s’éviteront ainsi le paiement d’un lourd tribut.

Pour éviter de souscrire un prêt relai

Dans le cas où vous souhaiteriez faire l’acquisition d’un nouveau bien avant d’avoir vendu votre propriété, sachez qu’il est possible de souscrire un prêt relai. S’il présente l’avantage de pouvoir emménager rapidement dans un nouveau logement avant d’avoir concrétisé la vente d’un autre bien, il peut être vicieux.

Généralement plus couteux en termes d’intérêt qu’un prêt classique, il peut s’avérer dangereux dans le cas d’un délai de vente long. Dans ces cas, la banque peut faire pression sur les propriétaires, les incitant à vendre bien en deçà du prix fixé initialement.  Pour s’éviter ce stress, le propriétaire a donc intérêt à vendre avant d’investir ailleurs.

Anticiper une succession difficile

Le partage d’une succession immobilière peut être un vrai casse-tête et diviser les membres d’une même famille. Il est particulièrement difficile lorsque le patrimoine immobilier est important et que les héritiers sont nombreux, car il suppose que ces derniers devront se mettre d’accord sur la gestion de l’indivision. Des conflits peuvent alors apparaitre.

Autre point problématique : les droits de successions dont devront s’acquitter les héritiers. Plus le patrimoine immobilier du défunt est important, plus ses héritiers seront taxés. Et dans certains cas, le montant de ces droits est exorbitant (jusqu’à 60% de taxes). Certains propriétaires préfèreront donc vendre rapidement afin d’anticiper ce genre de difficultés et ainsi épargner de longues démarches administratives à leur progéniture.

Quelle que soit sa raison de vendre, un vendeur devrait toujours chercher à vendre vite. En effet, une vente rapide génère moins de stress, moins de frais mais surtout elle permet de maximiser son prix de vente. Que deviennent les vêtements qui restent trop longtemps en vitrine des magasins ?  Ils finissent soldés…

 

Victor Melloult – Fondateur

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