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Les squatteurs sont la hantise des propriétaires. Et pour cause, les démarches pour les déloger peuvent être longues et fastidieuses. La loi DALO, qui défend le droit au logement opposable, offre des arguments à ces occupants « sans droit ni titre ». Il existe cependant des moyens légauxà disposition des bailleurs pour s’en débarrasser. Voici un aperçu des différents recours auxquels un propriétaire peut prétendre.

La presse relaie régulièrement des histoires de squat. Dernière en date, le tribunal d’instance de Rouen a ordonné cet été l’expulsion d’un squat de 160 personnes, qui avaient trouvé refuge dans un ancien EHPAD. Ces affaires font grand bruit. Et pour cause, le délogement des squatteurs est dans bien des cas une entreprise longue et couteuse pour le propriétaire. Un flou juridique entoure la notion de squat, qu’il convient de définir.

Qu’est-ce qu’un squat ?

D’un point de vue juridique, le squat évoque une occupation « sans droit ni titre » d’un bien. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un bâtiment public, d’un local commercial, professionnel ou encore industriel. Les occupants se sont introduits dans les lieux par « voie de fait », par effraction donc, qui s’oppose à la « voie de droit » impliquant la conclusion d’un contrat entre les deux parties.

Alors pourquoi est-il si compliqué de déloger des squatteurs ?

Malgré le statut frauduleux de cette occupation, les squatteurs sont protégés par le droit au logement, et la loi DALO, qui défend les personnes en situation de précarité. C’est pourquoi la loi ne reconnait pas le squat comme un délit. C’est la « violation de domicile » qu’elle sanctionne.

Or la plupart des squats sont établis dans des biens vacants, ne constituant pas le lieu d’habitation principal de leur propriétaire. Certains députés LR ont bien essayé de changer la donne, mais les politiques sont frileux à son sujet.

Résidence principale ou secondaire ?

 

Si un bien est victime d’un squat, la première question à se poser est la suivante : s’agit-il d’une résidence principale, et donc domicile du propriétaire ou de son locataire, ou d’une résidence secondaire ? La loi ne dit, en effet, pas la même chose, selon que le logement est habité ou vacant.

Cas 1 : le bien squatté est une résidence principale

La loi reconnait la violation de domicile, non de résidence. Si le logement est le lieu de domicile du propriétaire ou d’un locataire, alors toute intrusion est punie par l’article 226-4 du Code pénal. L’expulsion peut être menée rapidement, surtoutdepuis la loi du 24 juin 2015 (2015-714) qui sanctionne le « maintien durable » au même titre que « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende.

Que faire alors si votre domicile est squatté ?

  • Rassemblez les preuves et déposez plainte

Le premier réflexe du propriétaire ou de son locataire doit être de déposer plainte auprès des services de police. Vous devez préalablement réunir toutes les pièces (factures, attestations, documents fiscaux) prouvant que votre bien est votre domicile principal ou celui de votre locataire. Une fois l’occupation illégale constatée, l’officier de police peut procéder à l’expulsion des lieux sans frais pour le propriétaire.

Cependant, la police peut refuser d’intervenir s’il n’est pas prouvé que les squatteurs se sont introduits dans le logement « à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte », en particulier si ces occupants se trouvent dans une situation de grande précarité. Dans ce cas, il existe une autre solution méconnue pour déloger les squatteurs.

  • Saisissez le préfet

Selon l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, il est possible de saisir directement le préfet, qui pourra demander une mise en demeure d’expulsion.  Cette requête peut être rédigée par un avocat. Une fois la demande acceptée, les squatteurs ont 24 heures pour évacuer les lieux. S’ils ne se soumettent pas à ce délai, le préfet procède alors à l’expulsion, accompagné d’un officier de police et d’un serrurier.

Et si le préfet rejette la requête ? Vous pouvez vous tourner vers le Juge des référés du tribunal administratif, qui pourra contraindre le Préfet à l’action.

Même si le bien squatté est une résidence principale, l’expulsion ne peut être constatée que quelques semaines après le début de l’occupation.

Cas 2 : le bien squatté est une résidence secondaire

Par résidence secondaire, il faut comprendre tout appartement ou maison secondaire vacante mais aussi local commercial, professionnel et industriel.Si le squat est établi dans une résidence secondaire, l’article 322-1 concernant les dégradations et détériorations de bien d’autrui s’applique. Le propriétaire a donc 48h pour déposer sa plainte et prouver l’effraction.

Une fois ce délai dépassé, il doit engager une procédure judiciaire à sa charge, souvent longue et coûteuse. Le but ? Obtenir l’ordre d’expulsion. Mais le squatteur dispose alors de droits similaires à ceux du locataire.

Le délai fatidique des 48h

Si le bien est vacant, il devient alors nécessaire d’agir le plus tôt possible.Le délai de 48h pour le dépôt de plainte est très court, surtout si le logement est situé dans un coin reculé, isolé de tous voisins. Le temps de réaction du propriétaire a de grands impacts sur la lourdeur de la procédure.

Cas 2A : le bien est squatté depuis moins de 48h

Le propriétaire a 48h après effraction pour porter plainte. Au commissariat, il doit fournir tout document prouvant que le logement lui appartient (taxe foncière, acte de propriété, factures) et obtenir des voisins ou gardien une attestation témoignant de la date d’intrusion des squatteurs. Il doit également prouver l’effraction. N’hésitez donc pas à prendre des photos de la serrure trafiquée ou encore d’un carreau cassé. Toute preuve de détérioration aidera le propriétaire à prouver l’effraction.

Une fois la plainte déposée et le constat d’effraction constaté par un officier de police dans le délai imparti, les forces de l’ordre peuvent procéder à l’expulsion des occupants « sans droit ni titre ». Dans ce cas, la procédure est rapide et sans frais pour le propriétaire.

Passé ce délai ou si la police ne parvient pas à prouver l’effraction, le propriétaire devra alors s’engager dans un long parcours judiciaire pour récupérer son bien.

Cas 2B : le bien est squatté depuis plus de 48h

Il s’agit du cas le plus courant et le plus problématique. Contrairement aux propriétaires, les squatteurs connaissent leurs droits. Certains vont même jusqu’à changer les serrures, repeindre les murs ou encore passer le contrat EDF à leur nom pour rendre la procédure plus complexe et profiter du bien squatté plus longtemps. Détaillons les démarches que devra suivre le bailleur :

  • La nomination d’un huissier et la réunion des preuves

Une fois l’occupation constatée, le propriétaire doit déposer une requête auprès du Tribunal de Grande Instance, qui va désigner un huissier pour constater l’occupation et relever l’identité des occupants. Sachez que le bailleur n’a plus le droit de se rendre sur les lieux tant que l’effraction n’a pas été démontrée.

Durant cette première étape de la procédure, le propriétaire doit prouver que le bien lui appartient, attestation du gardien ou de voisins à l’appui, mais également parvenir à identifier au moins un des occupants. Après autorisation du Juge, l’huissier est habilité à se rendre sur place, accompagné d’un serrurier si nécessaire afin de récolter les témoignages des voisins et l’identité d’au moins un squatteur. Il pourra également relever les éventuelles dégradations du bien.

La récupération de ces informations peut cependant être longue : voisins refusant de témoigner ou encore squatteurs absents lors des visites, et de fait, difficilement identifiables.

  • Audience au Tribunal de Grande Instance

Une fois que l’huissier a rendu son constat, le propriétaire doit alors se tourner vers un avocat pour gérer la procédure d’assignation et d’expulsion des squatteurs.Il doit alors attendre plusieurs mois avant qu’une date d’audience ne soit fixée, autant de temps durant lequel il ne peut jouir de son bien.

Dans la plupart des cas, à l’issue de l’audience, le Juge ordonne l’expulsion des occupants par les forces de l’ordre, accompagnées d’un serrurier. Les squatteurs se verront également condamnés au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles, de frais d’avocats et huissiers ainsi qu’au remboursement d’éventuelles dégradations du bien au bailleur. Mais si les occupants indésirables ne sont pas solvables, il est peu probable que le propriétaire parvienne à récupérer ces indemnités.

Il est possible que les squatteurs tentent de retarder encore la procédure, en demandant un délai supplémentaire avant expulsion, ou en prétendant qu’ils ont bénéficié d’un bail putatif (arnaque au bail). Rassurez-vous, le Juge accède rarement à ces demandes.

  • Expulsion des squatteurs

Une fois la décision de justice rendue, les occupants sans droit ni titre ont entre deux semaines et un mois pour faire appel. Le cas échéant, la procédure se verra encore rallongée de quelques mois. S’ils ne font pas appel, ils ont deux mois pour quitter les lieux, à l’issue desquels les forces de l’ordre procéderont à l’expulsion.

Ce délai de deux mois peut cependant être raccourci sur demande du propriétaire, qui peut invoquer l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut en effet supprimer ce préavis « notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ». Mais si les squatteurs sont dans une situation de grande précarité, il est peu probable que le Juge accède à votre requête.

La procédure d’expulsion peut donc s’avérer un véritable parcours du combattant pour le propriétaire qui, en plus d’être privé de la jouissance de son bien, doit avancer tous les frais  d’huissier et d’avocats, qui s’élèvent, dans la plupart des cas, à plusieurs milliers d’euros.

Pas d’expulsion forcée

Face à la lenteur et au coût de la procédure, certains propriétaires peuvent être tentés de déloger les squatteurs à l’aide de « gros bras ». Si ces tentatives ne sont pas rares, elles sont cependant illégales et à double tranchant pour le bailleur. Rappelez-vous que les occupants indésirables bénéficient des mêmes droits que tout locataire. En tentant de les évacuer par la force, le propriétaire encourt le risque d’une plainte pour… violation de domicile.

A NOTER : Pensez cependant à contacter votre assureur afin de lui faire part de l’occupation illégale. En effet, selon l’article L 113-2 du Code des assurances, l’assuré a l’obligation de « déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux ». Veillez également à suspendre les abonnements téléphone et Internet à votre nom ainsi que votre contrat EDF afin d’éviter les factures salées.

Que faire en cas de trêve hivernale ?

 

Depuis la loi ALUR, les squatteurs sont protégés par la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année, période durant laquelle toute expulsion est suspendue. Le Juge peut décider de lever cette faveur si les squatteurs se sont introduits dans le lieu par la violence, en cassant un carreau ou forçant un verrou par exemple. Cette démarche pourrait être encore facilitée par la nouvelle loi ELAN, adoptée par le Sénat le 25 juillet dernier. Dans son article 58 ter, elle prévoit de simplifier les expulsions de « squatteurs s’étant introduits frauduleusement au domicile principal d’un locataire ou d’un propriétaire » en période de trêve hivernale.

Dans tous les cas, la procédure d’expulsion peut d’ores et déjà être lancée, et ce même durant l’hiver. Il est même conseillé de l’enclencher le plus tôt possible au vu de la longueur de celle-ci.

Ces recours peuvent s’étaler sur plusieurs mois voire plusieurs années. Si le propriétaire peut obtenir réparations pour les éventuelles dégradations de son bien, ou le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour compenser la perte de loyers, le temps investi et le stress généré par de telles démarches ne sauraient être dédommagés. C’est pourquoi il est essentiel de prévenir ce genre de situations, en protégeant votre bien d’éventuels squatteurs. Dans de nombreux cas, le squatteur s’introduit dans le logement par la porte d’entrée… sans avoir même besoin de la forcer.

Victor Melloult – Fondateur

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